L’amministratore deve risarcire i condomini per le agevolazioni fiscali perse

Per giurisprudenza consolidata, l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. Il condominio non raffigura un “ente di gestione”, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (cfr. Cass. SS.UU. 9 aprile 2008 n. 9148).
Difatti, l’amministratore di condominio, in veste di mandatario con rappresentanza, viene incaricato dall’assemblea dei condomini (mandanti) di curare la gestione immobiliare, gestendone sia gli aspetti collegati alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni, sia quelli riconducibili alle questioni fiscali e amministrative come il pagamento delle imposte, la riscossione delle quote a carico dei condomini, la tenuta dei registri condominiali.

Nell’espletamento delle proprie funzioni, l’amministratore è tenuto ad agire con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c., configurandosi a suo carico, in caso contrario, una responsabilità di natura contrattuale.

La giurisprudenza ha, inoltre, affermato che, in tema di anomalie contabili e inadempienze che denotano una cattiva gestione condominiale, gli addebiti di mala gestio mossi all’ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini, i quali sono tenuti a dare prova degli addebiti ascritti al convenuto e degli effettivi pregiudizi subiti, mentre l’amministratore stesso è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, dell’effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall’urgenza (Trib. Genova 7 marzo 2024 n. 736).

I suesposti principi sono stati richiamati dal Tribunale di Latina, nella sentenza n. 199 del 1° febbraio 2025, ai fini della risoluzione di una controversia instaurata dai condomini contro l’amministratore uscente per avere commesso illeciti di varia natura: da un lato, il convenuto aveva dichiarato in bilancio uscite non dimostrabili per l’assenza dei relativi documenti giustificativi; dall’altro, a causa di pagamenti non tracciabili, il professionista aveva determinato l’impossibilità di fruire delle detrazioni fiscali all’epoca previste (36% sul totale dell’importo dei lavori appaltati) per la mancanza delle fatture. Gli attori chiedevano, pertanto, la condanna dell’amministratore alla restituzione degli ammanchi di cassa e al risarcimento del danno.

Nell’accogliere le suddette istanze, il giudice di merito ha osservato che, nel caso di specie, gli attori avevano soddisfatto tutti gli oneri di allegazione e prova connessi al regime della responsabilità contrattuale e alle irregolarità contabili addebitate all’ex amministratore, il quale, invece, non aveva dimostrato di avere diligentemente adempiuto al mandato ai sensi dell’art. 1710 c.c.

Con particolare riguardo alla lamentata perdita delle agevolazioni fiscali, il Tribunale ha rilevato che nel mandato affidato all’amministratore è ricompresa anche l’esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale correlabile ai lavori eseguiti sullo stabile. In tale contesto, difatti, l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme di cui al DM 41/1998, costituisce una condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore, posto che il singolo condominio può godere dei contributi non già in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato. Per queste ragioni, il professionista deve osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d’appalto.

Nella concreta fattispecie oggetto di causa, in relazione al contratto di appalto, i condomini avevano versato l’intera somma, come riportato nel consuntivo; tuttavia, in relazione ai predetti lavori, non venivano emesse le fatture, ciò significando che l’amministratore non si era curato, in ossequio al dovere di diligenza, di effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini. Per le ragioni esposte, il Tribunale ha condannato l’amministratore al risarcimento del danno quantificato in via equitativa nella somma pari al 36% del contratto di appalto, ovvero della somma versata dai condomini per i noti lavori e risultante a consuntivo.

In conclusione, è compito dell’amministratore di condominio, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini per lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato. In caso di perdita di opportunità legata ai bonus edilizi, occorre comunque valutare caso per caso, tenendo conto di alcuni fattori, come ad esempio l’impatto dei bonus edilizi sull’intero edificio.