Agevolazioni prima casa e terreno non pertinenziale, i chiarimenti della Cassazione — idealista/news

È possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un’abitazione e di un terreno adiacente non pertinenziale? La risposta l’ha fornita la Cassazione, ricordando innanzitutto quali sono i beni che possono essere acquistati beneficiando dell’aliquota ridotta del 2%, in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, o del 4%, in caso di acquisto soggetto a Iva. Ecco quanto precisato. 

Agevolazioni prima casa per il terreno pertinenziale 

Quali sono i beni che possono essere acquistati beneficiando dell’aliquota ridotta per la prima casa? In merito, l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986 prevede che il beneficio può essere applicato se l’acquisto ha per oggetto case di abitazione diverse da quelle censite nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9; il comma 3 della nota II-bis dello stesso articolo sopra citato, estende in beneficio alle pertinenze dell’abitazione. 

Come spiegato da Fisco Oggi, che ha trattato la questione, “l’Amministrazione finanziaria, con diversi documenti di prassi (circolari n. 38/2005, n. 18/2013, risoluzione n. 32/2006) ha ritenuto applicabili le agevolazioni anche per l’acquisto di terreni pertinenziali, a condizione che gli stessi risultino graffati all’abitazione della quale costituiscono pertinenza”. Poi, altri documenti di prassi (circolari n. 12/2007 e n. 98/2000) hanno chiarito che, “affinché possa attribuirsi rilievo al vincolo di pertinenza è necessario che risulti anche l’elemento soggettivo, ovvero la volontà del proprietario della cosa principale, o di chi sia titolare di un diritto reale su di essa, di creare il vincolo pertinenziale tra i due beni”. 

La vicenda 

Nel caso in esame, un contribuente aveva acquistato, con uno stesso atto, un’abitazione e un terreno limitrofo e aveva richiesto l’applicazione delle agevolazioni prima casa. L’Ufficio però ha poi emesso un avviso di liquidazione ritenendo che le agevolazioni fossero applicabili solo per l’abitazione e non per il terreno. 

Il contribuente ha quindi presentato ricorso, che è stato respinto dalla Ctp di Caserta e dalla Ctr della Campania. Secondo quanto sottolineato dai giudici regionali, “nell’atto di acquisto i benefici fiscali erano stati chiesti espressamente solo per il fabbricato e non era stata fornita alcuna prova in merito alla pertinenzialità tra i due beni, né risultava la volontà dell’acquirente di instaurare il vincolo pertinenziale tra i due beni acquistati. Tale vincolo non risultava neanche dalla perizia di parte che era stata allegata all’atto di compravendita”. 

I chiarimenti della Cassazione 

Con l’ordinanza n. 6160 del 7 marzo 2025, la Cassazione ha innanzitutto richiamato quanto espresso in precedenza (Cassazione n. 3148/2015, n. 6259/2013). Ossia, il fatto che, in tema di agevolazioni prima casa, il concetto di pertinenza “…è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra…”. La Cassazione ha quindi spiegato che, per definire la pertinenza, ciò che rileva “non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarietà funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico”. 

Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro dipende dunque dalla circostanza che la pertinenza sia destinata a servizio od ornamento (articolo 817 cc) del bene principale. Sono in merito essenziali due fattori: quello oggettivo, cioè il carattere strumentale di un bene rispetto ad un altro, e quello soggettivo, cioè la volontà del titolare dei beni di asservire l’uno all’altro. 

I giudici della Cassazione hanno sottolineato che, in merito al vincolo pertinenziale “…non è pertanto sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all’altra, al fine di renderla più utile o più amena, ma è invece necessario che sussista una stabile destinazione, senza la quale la cosa al cui servizio od ornamento la pertinenza è rivolta risulterebbe menomata, o comunque sostanzialmente diversa”. Non solo, nel caso specifico, si è anche preso atto del fatto che “in atto erano stati pattuiti corrispettivi distinti tra abitazione e terreno, a dimostrazione dell’autonomia economica dei due beni”. 

La Cassazione ha dunque ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione mediante il quale l’Ufficio ha revocato le agevolazioni prima casa per il terreno, limitando l’applicazione del beneficio alla sola abitazione. 

Dalla vicenda, è dunque emerso il principio secondo il quale, in caso di acquisto di un’abitazione e di un terreno adiacente, “senza che sia attestata la destinazione del terreno a pertinenza del fabbricato né sia evidenziata la volontà dell’acquirente di creare il vincolo pertinenziale tra i due beni”, le agevolazioni prima casa possono essere riconosciute solo all’abitazione.